Verouderd kustvastgoed raakt moeizaam verkocht: prijzen appartementen dalen met circa 4,2%
Spotto-onderzoek over kustmarkt: energieverslindend kustvastgoed zorgt voor koopjes
- Een kwart van de huizen die aan de kust te koop staan, is zo sterk verouderd dat het voor het eerst ook echt zichtbaar wordt in de vraagprijzen. De gemiddelde prijs van oude ‘versleten’ kustwoningen met EPC-label E en F daalde het afgelopen jaar zo met -2,3%.
- Wat ook opvalt: oude appartementen komen aan onze Vlaamse kust tegenwoordig massaal te koop te staan. En ook daar zakken de prijzen: gemiddeld -4,2% (in 2025).
- De prijzen van nieuwbouw (EPC A en B) aan de kust volgen daarentegen een omgekeerde tendens: de prijzen gaan op dat vlak in stijgende lijn met gemiddeld +6,7% voor woningen (in 2025) en +1,8% voor appartementen.
- Dat alles blijkt uit uitvoerig data-onderzoek van 16.668 vastgoedzoekertjes aan de kust bij Spotto, het immoplatform van de Vlaamse vastgoedmakelaars.
- Spotto-expert aan de kust en voorzitter van CIB Kust, Maïté Maes: “Dat de verkoopprijzen van het oudere kustvastgoed dalen, biedt kansen. De kloof met nieuwbouw groeit. Maar voor wie graag de handen uit de mouwen steekt, zijn er aan de kust mooie opportuniteiten te vinden.”
1 op 4 kustwoningen met een bordje ‘te koop’ heeft vandaag een EPC-label van E of F. Deze zijn renovatieplichtig binnen de zes jaar indien je zo’n woning aankoopt of verhuurt. In de westkust vind je met voorsprong de meeste oude huizen: in De Panne heeft 44% van alle woningen een label E of F, gevolgd door Middelkerke (33%), Koksijde (31%) en Nieuwpoort (29%). Ook in Zeebrugge (29%) en De Haan (29%) is het woningpatrimonium nog vrij verouderd. De minste ‘oude huizen’ vind je in Knokke-Heist (20%), Blankenberge (22,6%), Bredene (23,3%) en Oostende (24%).
Voor wat de appartementenmarkt betreft, heeft 6% een EPC-label E of F. Dat aantal ligt lager dan bij kustwoningen, maar de flats komen nu wel massaal op de markt. En ook hier: in De Panne vind je de oudste appartementen (13%), gevolgd door Middelkerke (9%), Zeebrugge (8%), De Haan (8%), Koksijde (8%), Nieuwpoort (6%) en Blankenberge (6%). De minste ‘oude appartementen’ vind je dan weer in Bredene (2%), Knokke-Heist (2%) en Oostende (4%).
Renovatiepanden in de etalage
“We zien momenteel een toename van oudere huizen en appartementen die op de markt komen”, zegt makelaar Maïté Maes, vertegenwoordiger van Spotto aan de kust. “Aan zee wordt traditioneel veel verhuurd, maar voor eigenaars van een verouderd pand wegen de toekomstige renovatieverplichtingen soms door. Vanaf 2028 mogen energieverslindende woningen immers niet meer geïndexeerd worden en vanaf 2030 niet meer verhuurd, waardoor sommigen ervoor kiezen hun pand nu te verkopen. Dat zorgt voor extra aanbod, maar dus ook kansen voor kopers”, aldus Maïté Maes, vertegenwoordiger van Spotto aan de kust.
Dat iedereen tegelijk van dit verouderde vastgoed af wil, heeft zo zijn gevolgen. Doordat eigenaars vaker afstand doen van een te renoveren pand én de vraag stabiel blijft, zien we een dalende prijs van renovatiepanden. Die economische logica toont zich ook in de cijfers van Spotto.
Verouderd vastgoed daalt in waarde, nieuw vastgoed boomt
De gemiddelde vraagprijs voor een ‘oud’ huis met EPC E of F aan de Belgische kust is in 2025 met 2,3% gedaald ten opzichte van 2024: van 265.000 euro naar 259.000 euro. Bij appartementen met EPC-label E en F gaat het om een daling van 4,2%: van 190.000 euro naar 182.000 euro.
Energiezuinig vastgoed daarentegen, namelijk huizen en appartementen met EPC A en B, stijgen net in vraagprijs. Voor huizen gaat het om een stijging van 6,7%: van gemiddeld 402.000 euro naar 429.000 euro. Voor appartementen gaat het om een stijging van 1,8%: van gemiddeld 285.000 euro naar 290.000 euro.
We zien dus duidelijk een markt in twee snelheden. Nieuw vastgoed is erg gegeerd en stijgt snel in prijs. Verouderd vastgoed komt sneller op de markt waardoor de verkoopprijzen een dalende trend hebben ingezet”, duidt Spotto-makelaar Maïté Maes.
Prijskloof tussen oud en nieuw
Want ook opvalt: de prijskloof tussen nieuwe woningen en oude woningen wordt ook telkens groter. In 2023 kostte een huis met EPC A en B aan de kust gemiddeld 90.000 euro meer dan een woning met EPC E en F. In 2025 bedroeg die kloof reeds 170.000 euro. Voor appartementen ging die kloof van 70.000 euro naar 108.000 euro in twee jaar tijd.
“Die neerwaartse prijsdruk bij ‘te renoveren’ of ‘energieverslindend’ vastgoed wordt verder gevoed door de renovatieplicht. Want ook veel potentiële kopers zien zo’n renovatieavontuur niet zitten, zowel door het onzekere financiële aspect als wegens tijdsgebrek”, legt Maïté Maes, voorzitter van CIB Kust, uit.
Ook dát lijken de Spotto-data te bevestigen: huizen met EPC E of F blijven gemiddeld 10 dagen langer te koop staan dan huizen met label A, B, C of D.
"Vooral wie ervaring heeft met renovatieprojecten koopt deze panden vaak op. Dit weliswaar met het oog op rendement en niet 'op gevoel' zoals een eigenaar die er zelf wil gaan wonen. Dit beïnvloedt de prijzen: indien hun bod niet aanvaard wordt, zoeken ze een ander pand uit om te renoveren", aldus makelaar Maïté Maes.
Opportuniteiten
De prijsdalingen bieden voor kopers hoe dan ook opportuniteiten.
“Wie het dus wél ziet zitten om te renoveren, kan nu een goede zaak doen bij de aankoop van een oude woning en op termijn, een mooie meerwaarde creëren, gezien de prijskloof tussen nieuwe en oude huizen zo snel stijgt”, voegt Maes toe.
Al zitten er ook addertjes onder het gras.
Bij appartementen met een slecht EPC hang je voor ingrijpende energetische renovaties vaak af van de algemene vergadering, omdat de meest doorslaggevende ingrepen vaak collectief aangepakt moeten worden zoals de schil van het gebouw”, duidt de Spotto-makelaar. “Maar ook daar liggen opportuniteiten. Renoveer nu samen en je boekt samen ook een mooie meerwaarde.”
CONTACT
Bart Boterman (Story Forward) - bart@weforward.be - 0497 41 15 16
