Prijscorrectie op de Waalse vastgoedmarkt ingezet na ‘prijsexplosie’ door verlaging registratierechten
CENTURY 21 Benelux analyseert impact verlaging registratierechten: “Nog regionale verschillen, maar stilaan goed nieuws voor kopers”
- De prijs voor een woning in Wallonië ondergaat een correctie na de prijspiek tot +14,8% die de verlaging van de registratierechten anderhalf jaar geleden met zich meebracht. Een rijwoning in Wallonië kost momenteel zo’n 2,5% minder dan begin 2025, een villa 1% minder. Appartementen blijven op precies hetzelfde prijsniveau.
- Hoewel de prijzen voor een woning in Wallonië afnemen in 2026, liggen ze overal nog steeds hoger dan vóór de verlaging van de registratierechten in 2024. Dat blijkt uit een marktanalyse van CENTURY 21 Benelux, één van de grootste vastgoednetwerken van Wallonië.
- Maar er zijn wel grote regionale verschillen. De correctie toont zich hoofdzakelijk in Luik, Namen en Luxemburg. In Waals-Brabant en Henegouwen, de duurste en goedkoopste provincie, blijven de prijzen toch nog wat doorstijgen.
- “Onze analyse leert dat elke fiscale ingreep zwaar marktverstorend werkt. Hoewel de prijzenpiek nu duidelijk achter ons ligt, is de markt nog altijd een beetje aan het bekomen”, zegt Kevin Rentmeesters van CENTURY 21. “De prijsdaling is wel goed nieuws voor kopers.”
De Waalse vastgoedmarkt komt in 2026 terug op adem. De prijzen vertonen een dalende trend sinds de prijspiek van begin 2025, toen de registratierechten werden verlaagd van 12,5% naar 3%. De fiscale ingreep ontketende destijds een jaar-op-jaar (begin 2024 - begin 2025) prijsstijging van 14% voor rijwoningen en halfopen bebouwingen, 14,8% voor villa’s en 8,6% voor appartementen. Vooral de verkopen van villa’s of alleenstaande woningen gingen door het dak.
“De verlaging van de registratierechten heeft anderhalf jaar geleden voor een big bang gezorgd op de Waalse vastgoedmarkt. De logica is simpel: een woning werd plots tot tienduizenden euro goedkoper, zeker de duurdere woningen. De vraag piekte ongezien, maar het aanbod bleef gelijk. Je hoeft geen econoom te zijn om te weten dat dit de prijzen de hoogte injaagt”, legt Kevin Rentmeesters, netwerkverantwoordelijke bij CENTURY 21 Benelux, uit.
Na het recordjaar, de correctie
Maar nu zien we een correctie optreden, zo leert een marktanalyse van vastgoednetwerk CENTURY 21 Benelux op basis van Statbel en eigen data. Er gaat kennelijk druk van de ketel: in de eerste jaarhelft van 2026 werden 3,3% minder woningen verkocht dan dezelfde periode een jaar eerder. Het lagere aantal transacties doet de concurrentie op de vastgoedmarkt afnemen en dat zien we ook in de prijzen.
Een rijwoning of halfopen bebouwing in Wallonië wordt momenteel verkocht voor de (mediaan)prijs van 195.000 euro: 2,5% goedkoper dan begin 2025 (200.000 euro). Maar dat is nog altijd 12,1% duurder dan midden 2024 (174.000 euro), twee jaar geleden.
De prijs van een villa of alleenstaande woning is momenteel 330.000 euro: 1% onder de piek van begin 2025 (333.000 euro) maar wel nog altijd 10,6% boven het niveau van 2 jaar geleden (298.500 euro) midden 2024.
Bij appartementen staat de prijs momenteel exact op het niveau van begin 2025 (190.000 euro), zo’n 8,6% hoger dan twee jaar geleden (175.000 euro) midden 2024.
“De grote prijzenpiek ligt achter ons, maar toch noteren de prijzen nog steeds een groot stuk hoger dan 2 jaar geleden. De markt is kennelijk nog altijd aan het bekomen van die vrij ingrijpende fiscale ingreep. We voelen op dit moment nog steeds de naweeën van de verlaging van de registratierechten. Maar als we de cijfers per provincie kijken, zien we toch verschillen”, gaat Kevin Rentmeesters verder.
Namen: alle soorten woningen zijn goedkoper geworden
“In Namen koelt de markt over de hele lijn geleidelijk af en dat bij alle woningtypes. Dat voel je het meest bij de rijwoningen, maar ook bij villa's is de prijsdaling riant”, stelt Rentmeesters.
Een rijwoning of halfopen bebouwing kost 210.000 euro: 6,7% goedkoper dan begin 2025 (225.000 euro) en 10,4% duurder dan medio 2024 (190.250 euro).
Een villa of alleenstaande woning staat op 300.000 euro: 3,2% onder begin 2025 (310.000 euro) en 11,1% boven medio 2024 (270.000 euro).
Appartementen kosten 200.000 euro: 1% minder dan begin 2025 (202.000 euro), maar 15,1% meer dan medio 2024 (173.750 euro).
Waals-Brabant: prijzen blijven tóch doorstijgen
“Waals-Brabant is van oudsher de duurste en meest gegeerde regio van Wallonië. Prijseffecten werken hier altijd met enige vertraging. We stellen vast dat de prijzen van zowel alleenstaande woningen als appartementen zijn blijven doorstijgen. En bij rijwoningen is de daling miniem”, zegt Kevin Rentmeesters.
Een rijwoning of halfopen bebouwing kost er momenteel 347.000 euro: amper 0,9% goedkoper dan begin 2025 (350.000 euro), maar 11,9% meer dan medio 2024 (310.000 euro).
Een villa of alleenstaande woning kost 502.500 euro: 8,1% duurder dan begin 2025 (465.000 euro) en 11,8% boven medio 2024 (449.500 euro).
Appartementen kosten 272.000 euro, 8,8% meer dan zowel begin 2025 als medio 2024 (beide keren 250.000 euro).
Luik: vooral rijwoningen fors goedkoper, villa's weer duurder
“In Luik zien we een gemengd beeld. Een rijwoning wordt fors goedkoper, een appartement een béétje goedkoper. Maar villa’s worden duurder”, aldus Rentmeesters.
Een rijwoning of halfopen bebouwing kost momenteel 202.000 euro: 6% goedkoper dan begin 2025 (215.000 euro), maar 9,2% meer dan medio 2024 (185.000 euro).
Een villa of alleenstaande woning staat op 330.750 euro: 3,2% duurder dan begin 2025 (320.600 euro) en 12,1% boven medio 2024 (295.000 euro).
Appartementen kosten 180.000 euro: 1,2% goedkoper dan begin 2025 (182.250 euro), maar 5,9% meer dan medio 2024 (170.000 euro).
Henegouwen: goedkoopste provincie wint aan populariteit
“Henegouwen blijft de betaalbaarste provincie van Wallonië. Het effect van de verlaging van de registratierechten was hier ongetwijfeld lager, omdat het voordeel in euro's beperkt bleef. Maar algemeen zien we dat de populariteit van de provincie in stijgende lijn zit. Alle woningtypes zijn duurder geworden", merkt Rentmeesters op.
Een rijwoning of halfopen bebouwing kost 170.000 euro: 3% duurder dan begin 2025 (165.000 euro) en 13,3% boven medio 2024 (150.000 euro).
Een villa of alleenstaande woning staat op 310.000 euro: exact hetzelfde als begin 2025 en 14,8% duurder dan medio 2024 (270.000 euro).
Appartementen kosten 170.000 euro: 6,2% duurder dan begin 2025 (160.000 euro) en 13,3% boven medio 2024 (150.000 euro).
Luxemburg: sterke correctie
“Luxemburg is een kleinere markt en daarom zijn de prijzen volatieler. De prijzen piekten sterk in 2025, maar ondergingen dit jaar een stevige correctie: vooral rijwoningen, halfopen bebouwingen en villa's. Appartementen gingen er wat tegen de stroom in en werden een beetje duurder”, besluit Rentmeesters.
Een rijwoning of halfopen bebouwing kost 210.000 euro: 14,3% goedkoper dan begin 2025 (245.000 euro), maar nog 5% duurder dan medio 2024 (200.000 euro).
Een villa of alleenstaande woning staat op 290.000 euro: 4,9% onder begin 2025 (305.000 euro) en 4,7% boven medio 2024 (277.000 euro).
Appartementen kosten 217.000 euro: 3,3% meer dan begin 2025 (210.000 euro) en 10,4% boven medio 2024 (196.500 euro).
De markt bekomt nog steeds, verdere prijsdaling in zicht?
“We kunnen stellen dat een dermate grote daling in de registratierechten van bijna 10% begin 2025 erg marktverstorend heeft gewerkt. We zagen enorme prijsstijgingen. Anderhalf jaar later zien we een correctie optreden, maar toch is de markt nog steeds aan het bekomen. Men zou zo’n maatregel veel beter in fases doorvoeren om dit soort schokken te vermijden”, aldus de mening van Kevin Rentmeesters. "Het voordeel dat kopers boekten op vlak van registratierechten, werd bijna helemaal tenietgedaan door de prijsschok."
“Verkopers deden begin 2025 dus een héél goede zaak. Maar stilaan neemt de concurrentie op de woningmarkt weer af en koelen zowel de vraag als de prijzen af. Maar er zijn zeker regionale verschillen, want de prijsdalingen zien we niet overal voor elk soort pand. En in bijvoorbeeld Waals-Brabant en Henegouwen blijven de prijzen zelfs nog wat doorstijgen", aldus Kevin Rentmeesters.
Volgens hem wordt het voor wie een woning aan een wil kopen, stilaan weer een goed moment. "Al worden zij natuurlijk momenteel met hoge rentevoeten geconfronteerd. Daarom is het niet ondenkbaar dat de prijzen verder zullen stabiliseren."
CONTACT
Bart Boterman - bart@storyforward.be - 0497 41 15 16
Kevin Rentmeesters - kevin.rentmeesters@century21.be - 0499 03 03 03
