Brusselse huurmarkt dreigt slachtoffer te worden van slecht uitgewerkte regels

Opinie

12 september 2025

In Brussel geldt er sinds 1 mei een soort van huurreglementering, die buitensporige prijzen wil tegengaan. Het principe klinkt nobel: huurders beschermen tegen overdreven hoge huurprijzen en huisjesmelkers. Maar in de praktijk gebeurt het omgekeerde. Het aanbod slinkt, de prijzen stijgen en investeerders haken af. Het resultaat is dat net de huurders die men wil helpen, het kind van de rekening dreigen te worden. Dat stellen enkele van de grootste vastgoedspelers in ons land in een gezamenlijke open brief.

De kern van het probleem ligt bij het zogeheten “huurprijzenrooster” dat Brussel sinds kort heeft en waarin de huurprijzen worden afgewogen. Het zou een marktconforme leidraad voor de huurprijzen moeten zijn, maar het is gebaseerd op verouderde gegevens en houdt geen of onvoldoende rekening met cruciale factoren zoals ligging, renovatiegraad of energiezuinigheid. Daardoor worden vandaag bijna de helft van de huurprijzen vandaag als “buitensporig” bestempeld, terwijl de gevraagde huur marktconform is.

Huurders kunnen die zogenaamde buitensporige huurprijs aanvechten via een paritaire huurcommissie. Maar … omdat de regels vaag zijn en comfortfactoren nauwelijks meetellen, ontstaat er rechtsonzekerheid. Zowel huurders als verhuurders weten niet meer waar ze aan toe zijn.

Een recente ervaring in Etterbeek toont dat bijzonder scherp aan. Daar werd een volledig gerenoveerd tweeslaapkamerappartement verhuurd voor 1.359 euro per maand – een marktconforme prijs voor de buurt. Toch betwistte de huurder die huur, omdat volgens het officiële rooster de referentieprijs slechts 1.002 euro bedroeg. De eigenaar moest zich binnen vijf dagen verantwoorden bij de huurcommissie. Tijdens een zitting van amper een kwartier kwamen cruciale factoren zoals ligging, afwerkingsgraad en energieprestatie nauwelijks aan bod. Een vergelijking via Immoweb toonde nochtans dat 75% van de vergelijkbare appartementen in Etterbeek duurder werd verhuurd.

Is het werkelijk de bedoeling om een huurcommissie te mobiliseren zodat eurocraten een huurkorting kunnen vragen voor hun comfortabele huurappartementen? De ordonnantie lijkt zo haar doel volledig mis te slaan…

Naar een sterker kader voor een evenwichtige huurmarkt

Niemand betwist dat buitensporige huurprijzen moeten worden aangepakt. Maar een systeem dat elke huurovereenkomst kan ondermijnen, is nefast. Er is nood aan een stabiel en coherent kader dat investeringen aanmoedigt en huurders beschermt. Er bestaan tal van alternatieve pistes om de huurmarkt te herwaarderen en tegelijk het aanbod te vergroten:

Huurprijzen koppelen aan energieprestatie of verbruik per m²: strengere regels voor slecht geïsoleerde woningen en meer incentives voor energetisch performante gebouwen.
Realistische bouwnormen: versoepeling rond minimale oppervlakte, parkeernormen en te ambitieuze energie-eisen, zodat compacte en betaalbare woningen haalbaar blijven.
Snellere en eenvoudigere vergunningsprocedures: trage en onzekere trajecten leiden tot hoge kosten en blokkeren de opstart van nieuwe projecten.
Vastgoedfiscaliteit koppelen aan de huurwaarde van een pand én aan het aantal vierkante meters per inwoner, als stimulans voor compacter wonen.
Aanpak van leegstand: strengere maatregelen tegen panden die niet bewoond worden of geen woonfunctie meer hebben onafhankelijk van de wil van de eigenaar.
Alternatieve woonvormen met optimalisatie van ruimte: stimuleren van concepten zoals coliving, die inspelen op de noden van alleenstaanden en eenoudergezinnen.
Publiek-private samenwerkingen aanmoedigen: via erfpachtstructuren en voorwaardelijke verkopen kan meer diversiteit en betaalbaar aanbod worden gegarandeerd.

Nood aan samenwerking in plaats van bestraffing

Het Brusselse voorbeeld toont hoe een goedbedoelde maatregel kan ontsporen wanneer ze onvoldoende afgestemd is op de realiteit van de woningmarkt. Wonen is een basisbehoefte en verdient beter dan een halfslachtige of overhaaste aanpak. Echte bescherming voor huurders betekent keuzevrijheid: voldoende kwaliteitsvolle woningen tegen betaalbare prijzen. Dat kan alleen door méér en beter aanbod te creëren, niet door investeringen te ontmoedigen.

Daarom is samenwerking met alle betrokken actoren cruciaal. Alleen zo kunnen we het tekort aanpakken en de huurmarkt opnieuw in balans brengen. Wij, als actoren in de vastgoedsector, willen daar actief toe bijdragen. Maar zolang de focus ligt op repressieve maatregelen, dreigt de Brusselse huurmarkt verder te verstarren – en daarmee ook de hoop op betaalbaar wonen voor iedereen.

Ondertekenaars